Chers partenaires,

La fin du dispositif Pinel est proche, quelles options s’offrent à vous ?

Aujourd’hui, découvrez les secrets du déficit foncier, un outil fiscal méconnu mais ô combien puissant pour booster la rentabilité des investissements immobiliers de vos clients.

DÉCRIPTAGE DU DISPOSITIF EN 5 ÉTAPES CLÉS :

1. Comprendre les bases du déficit foncier

Définition et principaux avantages pour vos clients investisseurs
Les profils éligibles et les conditions à remplir

2. Maîtriser les rouages du mécanisme

Les régimes d’imposition applicables (micro-foncier vs régime réel)
Comment déduire le déficit foncier des revenus de vos clients ?

3. Identifier les charges déductibles stratégiques

Gestion et administration du bien

4. Réussir la déclaration de déficit foncier

Les formulaires à compléter

5. Investir dans l’immobilier neuf avec le déficit foncier : l’exemple de Néo Campus

Une rentabilité boostée grâce au déficit foncier
Des travaux de rénovation avec un budget maîtrisé

Étape 1 : Comprendre les bases du déficit foncier

a) Définition et principaux avantages pour vos clients investisseurs

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs revenus les charges liées à leurs biens immobiliers, lorsque celles-ci dépassent les loyers perçus. En d’autres termes, il autorise vos clients à déduire de leur impôt sur le revenu les déficits générés par leurs investissements locatifs.

Les principaux avantages du déficit foncier pour vos clients investisseurs sont :

Une optimisation fiscale significative grâce à la déductibilité des charges
Une meilleure maîtrise des coûts de gestion et d’entretien de leurs biens
Un placement immobilier plus performant et rentable à long terme

Concrètement, le déficit foncier peut permettre à vos clients d’alléger substantiellement leur pression fiscale, tout en les aidant à générer des revenus locatifs pérennes. C’est un outil incontournable pour ceux qui souhaitent investir sereinement dans l’immobilier.

Mais pour en bénéficier, certaines conditions doivent être remplies. Penchons-nous ensemble sur les rouages de ce mécanisme fiscal…

b) Les profils éligibles et les conditions à remplir

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, vos clients doivent remplir certaines conditions :

Être propriétaire d’un bien immobilier mis en location nue (sans meublé)
Que les charges liées à ce bien (travaux, impôts, assurances, etc.) dépassent les revenus locatifs générés
Ne pas dépasser le plafond annuel de déduction de 10 700 € par an

Étape 2 : Maîtriser les rouages du mécanisme

a) Les régimes d’imposition applicables (micro-foncier vs régime réel)

Une fois que vos clients remplissent les conditions pour bénéficier du déficit foncier, il est important de bien comprendre les différents régimes d’imposition qui s’appliquent. Cela va déterminer la manière dont ils pourront déduire leurs charges et optimiser leurs revenus fonciers.

Il existe deux régimes principaux :

Le régime micro-foncier : Si les revenus locatifs annuels de vos clients sont inférieurs à 15 000 €, ils peuvent opter pour le régime micro-foncier. Celui-ci leur permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur leurs revenus, sans avoir à justifier de l’ensemble de leurs charges.

Le régime réel : Pour les revenus fonciers excédant 15 000 € par an, ou si vos clients souhaitent déduire leurs charges réelles plutôt que l’abattement forfaitaire, le régime réel s’applique. Ils pourront alors déduire précisément toutes les dépenses liées à la gestion et à l’entretien de leur bien locatif.

Le choix entre ces deux régimes aura un impact direct sur la manière dont vos clients pourront faire valoir leur déficit foncier. Il est donc essentiel de bien les conseiller afin qu’ils adoptent la solution la plus avantageuse pour eux.

Maintenant que nous avons compris les bases du mécanisme, penchons-nous sur les charges déductibles stratégiques…

b) Comment déduire le déficit foncier des revenus de vos clients ?

Une fois que le régime fiscal applicable a été déterminé, vos clients peuvent procéder à la déduction du déficit foncier de leurs revenus globaux.

Le principe est le suivant :

Le déficit foncier peut être déduit de leur revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Cette déduction vient réduire directement le montant de l’impôt sur le revenu dû.
Les dépenses des travaux éligibles sont déductibles :
des revenus fonciers du contribuable
et, en cas de déficit, du revenu global, hors intérêt d’emprunt, à hauteur de 10 700€ annuels.
et, en cas de solde, sur les revenus fonciers des dix années futurs

Grâce à ces différents mécanismes de déduction et de report, vos clients peuvent optimiser l’impact fiscal de leur déficit foncier sur plusieurs années. Cela leur permet de générer des économies d’impôt substantielles, tout en lissant leur imposition.

Mais quelles sont les principales charges déductibles dans le cadre de ce dispositif fiscal ? Voici les éléments clés à connaître…

Étape 3 : Identifier les charges déductibles stratégiques

a) Gestion et administration du bien

Dans le cadre du régime réel du déficit foncier, vos clients peuvent déduire l’ensemble des dépenses liées à la gestion et à l’administration de leur bien locatif. Cela inclut notamment :

Les frais d’agence immobilière pour la mise en location et la gestion du bien
Les honoraires de syndic pour la copropriété
Les frais de comptabilité et d’expertise comptable
Impôts locaux : taxe foncière
Travaux : dépenses liés aux répartitions, à l’entretien et à l’amélioration du bien
Autres charges : charges locatives, prime d’assurance, etc…

Ces différents postes de charges représentent souvent une part importante des coûts supportés par les investisseurs immobiliers. En les déduisant de leurs revenus fonciers, vos clients peuvent donc générer de substantielles économies d’impôt.

Il est donc essentiel que vous les accompagniez dans l’identification et la justification précise de ces frais de gestion. Cela leur permettra d’optimiser au mieux le mécanisme du déficit foncier.

Étape 4 : Réussir la déclaration de déficit foncier

a) Les formulaires à compléter

Pour déclarer leurs charges et revenus fonciers, et ainsi bénéficier du déficit foncier, vos clients devront remplir deux formulaires fiscaux distincts :

Le formulaire n°2044 : Ce document est dédié à la déclaration des revenus fonciers. C’est ici que vos clients devront détailler l’ensemble des charges déductibles liées à leur bien locatif.
Le formulaire n°2042 : Il s’agit du formulaire de déclaration de l’impôt sur le revenu. C’est sur ce document que le déficit foncier sera déduit des revenus globaux de vos clients.

Il est essentiel que ces deux déclarations soient remplies avec précision et en bonne coordination. Cela permettra de maximiser les avantages du déficit foncier, en justifiant correctement les charges éligibles.

Étape 5 : Investir dans l’immobilier neuf avec le déficit foncier : l’exemple de Néo Campus

a) Une rentabilité boostée grâce au déficit foncier

Parmi les programmes immobiliers neufs particulièrement adaptés à une optimisation via le déficit foncier, on peut citer la résidence étudiante Néo Campus.

Située à Grasse, dans les Alpes-Maritimes, Néo Campus se compose de 35 logements du studio au T2, réhabilités dans une ancienne maison d’arrêt classée. Mitoyen du nouveau campus universitaire GRASSE CAMPUS (plus de 800 étudiants), ce projet bénéficie d’un emplacement stratégique, au cœur d’un pôle d’enseignement supérieur en forte demande locative.

L’investissement dans Néo Campus présente de nombreux atouts pour vos clients souhaitant tirer parti du déficit foncier :

Un bail commercial nu de 10 ans avec un gestionnaire réputé, LOGIFAC, qui assure la sécurité des revenus locatifs
Des travaux de rénovation représentant environ 80% du prix d’acquisition, éligibles à la déduction
Un ticket d’entrée accessible, à partir de 157 231 € TTC, dont 125 785 € de travaux déductibles

Grâce à l’importance des travaux de rénovation représentant 80% du prix d’acquisition, soit 125 785 € de charges déductibles sur le prix d’appel de la résidence, vos clients pourront bénéficier du plafond maximal de 10 700 € de déficit foncier déductible de leurs revenus, et ce pendant au moins 11 années consécutives.

C’est un atout majeur pour les clients se situant dans les tranches d’imposition les plus élevées, car cela leur permettra de sortir de ces tranches difficiles pendant plus d’une décennie. Ainsi, en investissant dans Néo Campus, ils obtiendront non seulement une réduction substantielle de leur impôt sur le revenu, mais aussi un bien immobilier leur assurant des revenus locatifs mensuels sécurisés grâce au gestionnaire LOGIFAC.

b) Des travaux de rénovation avec un budget maîtrisé

Le troisième atout majeur de l’investissement dans Néo Campus réside dans la maîtrise du budget alloué aux travaux de rénovation du bâtiment.

Comme évoqué précédemment, les travaux représentent environ 80% du prix d’acquisition et sont intégralement éligibles à la déduction du déficit foncier.

Cela permet à vos clients de bénéficier d’un levier fiscal avantageux, tout en s’assurant de la remise à neuf et de la valorisation de leur bien immobilier. Les logements seront ainsi livrés dans un état « neuf », offrant un confort et des prestations modernes aux futurs locataires étudiants.

De plus, la rénovation du patrimoine historique de l’ancienne maison d’arrêt de Grasse a été conçue avec le plus grand soin par l’Atelier Muju dirigé par l’architecte d’intérieur Anastasia Muller. Son objectif vise à concevoir des espaces intelligemment aménagés pour les étudiants et à préserver l’âme du bâtiment tout en lui apportant une seconde jeunesse, pour un résultat à la fois élégant et fonctionnel.

Avec des charges importantes mais entièrement déductibles, un emplacement stratégique et une gestion sécurisée, l’investissement dans Néo Campus représente donc une opportunité unique pour vos clients soucieux de maximiser la rentabilité et la pérennité de leur placement immobilier.

Le déficit foncier, l’allié pour investir sereinement dans l’immobilier

Chers partenaires,

À travers ce guide, vous avez pu découvrir tous les secrets du déficit foncier, un outil fiscal puissant mais encore trop méconnu des investisseurs immobiliers.

En permettant de déduire de leur impôt sur le revenu les charges excédant les loyers perçus, le déficit foncier offre à vos clients une opportunité unique d’optimiser la rentabilité de leurs placements.

Que ce soit pour alléger leur pression fiscale, mieux maîtriser les coûts de gestion de leurs biens ou valoriser leur patrimoine sur le long terme, le déficit foncier est un allié de choix pour investir sereinement dans l’immobilier.

Néo Campus profite pleinement de ce dispositif, demandez dès à présent votre mandat de vente au 05 59 03 13 00 ou sur info@mj-developpement.